ローン返済が滞ってしまい、喪失予告書が届いてしまうことがあります。
そんなときに解決策の一つとして登場するのが任意売却。
ローンを整理しつつ住宅も売れて大正解、と思いきや思わぬ落とし穴があるので要注意。
失敗しないためには知識を持つことが重要です。
ここでは任意売却で必ず役に立つ情報をご紹介します。
≪この記事の目次≫
任意売却とは？分かりやすく解説
任意売却とは、住宅を購入したものの、住宅ローンの支払いが不可能になった場合に金融機関等の合意を得た上で借主が貸主に売却を申し出る制度です。
住宅の売買には、一般売却・強制競売・任意売却が一般的ですが、住宅ローンを組んだ場合には金融機関等が関わっており、お金を借りたまま住宅を売却することはできないのです。
通常、住宅ローンの支払いができない場合には、競売にかけられ、住宅を失うだけでなく、自動車等の差し押さえを受けるのです。
この場合、精神的ダメージも大きく、この競売を避けることのできる解決策が任意売却なのです。
任意売却メリット
任意売却のメリットは、大きく分けて、5つあります。
①自分の希望を反映させさせた売却ができる
債権者との話し合いで合意が得られれば、売却価格・条件等、自分の希望を反映させることも可能となります。競売の場合、すべて強制的に行われるのです。
②競売よりも一般不動産取引価格に近い金額で売却できる
競売の場合、かなり低い価格設定にされる場合が多いのですが、任意売却の場合、一般的不動産評価に近い価格で売却できる可能性が高いのです。
③裁判所の差し押さえ等がなく、近隣住民に知られない
競売になると競売物件として情報公開され、差し押さえも行われることで近隣住民に知れ渡る可能性があるのです。
④住宅売却にかかる諸経費等の資金が必要ない
売却にかかる諸経費は住宅売却の金額から差し引かれるため、持ち出し費用が必要ないのです。
⑤残った住宅ローンの残債を分割支払いできる
競売の場合は一括返済を求められるのに対し、任意売却の場合は債権者と話し合いの上で無理のない金額のローンにすることが可能なのです。
今の生活が持続できるなら問題なくても、なんらかのトラブルで住宅ローンが支払えなくなった場合の対処方法の1つとして覚えておくと慌てずに落ち着いて対処できるのではないかと感じます。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットは4つあります。
①債権者や連帯保証人等の同意書が必要になる
債権者や連帯保証人の同意がなければ任意売却ができないのです。これが一番大きな課題です。
②多くの手続きが必要となる
競売の場合、裁判所がすべての手続きをおこないますが、任意売却の場合は、自分でさまざまな手続きを行う必要があります。
③競売の可能性がある
任意売却の手続きをしていても、競売申し立てがあれば、裁判所が手続きを進めるため、競売になる可能性があるのです。
④個人信用情報等に記録が残る
新たなクレジットカードを作れない、新たなローンを組むことができなくなります。
任意売却の流れと期間
ステップ1 : 期限の利益喪失予告書が届く
住宅ローンの支払いができなくなり、3ヶ月滞納すると支払い催促の連絡・通知が来るようになり、6ヶ月滞納すると債権者から期限の利益喪失予告書が届きます。この通知により、任意売却の手続きを始めることが可能となります。なにもせずに放置した場合、強制的に競売手続きが開始されてしまうのです。そうなる前に、早めに任意売却等の相談を進めておきます。
ステップ2 : 任意売却専門の不動産会社を探す
任意売却には専門の知識が必要となり、任意売却の実績がある不動産会社に任せるのが安心です。
任意売却が可能な期間
任意売却をするにも期間があります。住宅ローンの支払いが滞納して6ヶ月目に届く期限の利益喪失通知から約2ヶ月で競売開始決定通知が届き、その4ヶ月後には期間入札通知が届きます。この通知が届くと任意売却はできなくなるのです。
つまり、期限の利益喪失届の通知から期間入札通知が届くまでの期間が、任意売却ができる期間になるのです。この半年間が大切になるのです。
任意売却した後の残債は？
任意売却後、住宅売却金が住宅ローン支払い額を上回る場合、住宅ローンの完済となます。これをアンダーローンといいます。
逆にオーバーローンの場合、住宅売却ができてもローンの支払いが残ったままとなるのです。この場合、ローンの残債を計算し、月々の返済契約を新たに結ぶことが可能です。債権者との話し合いで無理のない返済計画を立てるようにします。
任意売却の後は、住み続けられるのか？
任意売却を行った場合、一般的には引っ越しして、新たな住居での生活を始める準備が必要となります。それまでの短期間であれば、話し合いにより住むことは可能です。
さらに、任意売却により、住宅を購入した買主との話し合いで賃貸契約を結べる場合、借主として住めることがあります。このリースバックと呼ばれる制度を利用すれば済み続けることが可能となります。
