通常の不動産取引には必ず色々な諸費用がかかってきます。
ですが、任意売却の場合は、諸費用を自分で用意しなくてもいいんです。
ここではその仕組みと、任意売却ができるかどうか？など気になる疑問を解消します。
任意売却にかかる費用はいくら？具体的に計算してみた！
不動産を売却する場合、仲介手数料や、司法書士手数料、登記費用などの売却に必要な費用が発生します。
それ以外にも、抵当権抹消、差押解除などの清算費用も必要となるケースがあります。
しかし、これらの費用を売主が負担することなく行えるのが、任意売却という手続きです。
つまり、売主は自己負担０円で、売却が出来るということになります。どうしてそのような事が出来るのでしょうか？
それは、任意売却を行う場合、売主自身が負担する費用の多くを、売買代金から清算することが出来るからです。
つまり、任意売却を行う業者への支払い（仲介手数料）は、債権者（借入先の金融機関等）に了解をもらって、任意売却で得られた売買代金の中から、配分されるというルールになっているのです。
では、通常かかる費用の項目を１つ１つ見ていきましょう。
- 売買の仲介手数料
任意売却を行う業者（不動産屋）へ支払う手数料です。基本は、売買代金の3％＋6万円+消費税と決まっています。
- 抵当権等の設定があればその抹消登記費用と司法書士への報酬
抵当権がついたままでは、不動産を売却することは出来ません。
それを抹消する登記手続きの費用と、その手続きを行う司法書士への報酬です。
- 税金滞納で差押えがあればその解除の費用
税金滞納による差押えがされている場合は、差押えの解除をしてもらわなければ、不動産を売却することは出来ません。
解除のためには、滞納税金を納める必要があります。ただし、この費用については必ずしも債権者が負担してくれるとは限りません。
- マンション管理費、修繕積立金、駐車場代などの滞納があればその清算金
任意売却時に、住宅ローンの他に上記費用の滞納がある場合、これらも売買代金の中から負担してくれる事があります。
- 引越費用
自宅を任意売却する場合、その引越費用を債権者から還元してもらえるケースが少なくありません。
任意売却できないケースってある？6つのケースを解説
前章では、任意売却の費用負担が実質ゼロになることをお伝えしました。
しかし、任意売却をしたいと考えても、残念ながらできないケースもあります。
では、どんな場合に任意売却ができないのでしょうか？6つのケースにしぼって解説しましょう。
①債権者からの承諾を得る事ができない。
任意売却は、債権者である金融機関から承諾を得られなければ、不可能な手続きです。
そのため、購入希望者が見つかっても、債権者との交渉が上手くいかないと、任意売却は出来ません。
②連帯保証人などの承諾、共有名義人の同意が得られない。
連帯保証人や自宅の共有名義人から承諾や同意を得られなければ、任意売却を進める事は出来ません。
連帯保証人や共有名義人への相談は必須です。
③任意売却できる十分な時間がない。
任意売却はいつでも出来るわけではなく、出来る期間というものがあります。
差し押さえがされて、競売の通知が届いてという状況になってからでは、難しくなります。
④購入希望者に家の中を見せようとしない
内覧希望者が現れても、家の中を見せない人がいます。
購入希望者に家の中を見せることが出来なければ、任意売却はまとまりにくくなります。
⑤所有者や連帯保証人などの本人確認や意思確認ができない
任意売却ができるのは、その物件の所有者です。
いくら家族であっても所有者でなければ手続きを行うことは出来ません。
事情があって所有者と連絡がつかない、高齢で本人の意思を確認できないなどがこのケースにあたります。
⑥物件に問題があるため売却ができない
建築基準法違反の自宅や、税金の滞納によって自宅が差し押さえをされている場合などです。
差し押さえを受けている自宅の場合は、滞納金を支払うなどして差し押さえを解除しないと、任意売却は出来ません。
任意売却は離婚前にする方が良い？後の方が良い？その理由
離婚に伴う自宅の任意売却は、いつのタイミングが良いのでしょうか？
基本的には、離婚前をお勧めします。
自宅の名義が夫婦共有名義であり、ローンも夫婦で組んでいるというケースは多く、また夫が債務者で妻が連帯保証人という場合も珍しくありません。
このように権利関係が複雑な場合は、離婚後に協力して手続きを進めることは、感情的に困難であり、精神的にも良くないでしょう。
離婚後は連絡がとれなくなってしまうケースも多く、住宅を売るに売れないという状況に陥ってしまう可能性があります。
また、離婚後は各々に家計が分かれるため、住宅ローンの支払いが難しくなる場合があります。
そうすると、夫婦のどちらかが連帯保証人になっている場合、主債務者が支払えなくなった残ローンを金融機関から一括請求され、そのまま競売手続きに移行してしまう可能性が高くなります。
このような事情で競売手続きとなってしまった場合、近隣の住人に離婚や自宅の競売といったプライベートな事柄が知られてしまいます。
離婚をする時は大変ですが、金銭に関する問題をあと伸ばしにしても良いことはありません。
離婚前に、自宅の任意売却をしておくことをお勧めします。
